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FAQ Baufinanzierung

Fragen & Antworten zur Baufinanzierung

Damit Sie sich schon im Vorfeld bestmöglich informieren können, haben wir folgend die wichtigsten Fragen zum Thema Baufinanzierung und Ratenkredite zusammengefasst.

Falls Sie Ihre Frage hier nicht finden sollten, schreiben Sie mir eine Email oder rufen Sie mich unter 089 3798 0208 an und ich informiere Sie gerne.

Was kostet der Service von M-Baufinanz?

Natürlich sind unsere Leistungen für Sie kostenfrei. Auch eine weitere Vermittlungsprovision oder Nebenentgelte sind nicht an M-Baufinanz zu entrichten.

Für unsere Dienstleistung und den umfangreichen Service erhalten wir vom Darlehensgeber eine Provision. Die Höhe der Provision ist dabei so unterschiedlich wie unsere Finanzierungsmodelle auch . Im allgemeinen kann sie zwischen 0,00% – 2,5% vom Darlehensbetrag betragen.

Wieviel Zuhause kann ich mir leisten?

Eine der ersten Fragen bei einem Finanzierungsvorhaben ist, wieviel Eigenheim kann ich mir eigentlich leisten. Verschaffen Sie sich zuerst einen Überblick Ihrer monatlichen Ausgaben und berücksichtigen Sie dabei einen Puffer. Der Überschuss bildet dann Ihre maximale monatliche Kreditrate. M Baufinanz bietet Ihnen mit unserem Kaufpreisrechner die Möglichkeit zu berechnen, wie viel Darlehen Sie auf Basis dieser monatlichen Rate erhalten können.
Als Faustregel einer soliden Baufinanzierung gilt:

Eine Kreditbelastung sollte 40 Prozent Ihres monatlichen Nettoeinkommens nicht übersteigen. Wichtig zu beachten: Weihnachtsgeld, sonstige Sonderzahlungen oder Förderungen sollten Sie nicht in voller Höhe in die monatlichen Einkünfte mit hinzurechnen.

Wie viel Eigenkapital benötige ich?

Natürlich ist es so, je mehr Eigenkapital Sie in die Finanzierung mit einbringen, desto niedriger wird Ihr Zinssatz und um so geringer ist Ihre monatliche Belastung. Die alte Faustregel „ein Drittel Eigenkapital“ ist heute allerdings überholt. Wichtiger als das Eigenkapital ist die Einschätzung, wie hoch Ihre individuelle finanzielle Belastbarkeit langfristig ist. Das in der Vergangenheit angehäufte Vermögen allein ist nicht mehr entscheidend, sondern die Leistungsfähigkeit des Darlehensnehmers aktuell und zukünftig. Sind Sie in der Lage und trauen Sie es sich zu, die anfallenden monatlichen Kosten über die nächsten Jahre zu tragen?

Wie kann ich die monatliche Kreditrate meiner Baufinanzierung berechnen?

Mithilfe der Formel Monatliche Kreditrate = Darlehensbetrag x (Sollzins + Tilgungssatz) / 1200 können Sie für Ihre Baufinanzierung die monatliche Kreditrate berechnen.

Für einen Darlehensbetrag von 200.000 €, bei einem Sollzins von 2 % und einer anfänglichen Tilgung von 2,5 % lässt sich so beispielsweise eine monatliche Kreditrate von 750 € berechnen.

Ein bisschen einfacher und schneller funktioniert die Berechnung der Kreditrate mit unserem Kreditrechner.

Wie sind die Darlehensbedingungen?

Beleihbare Objekte:Überwiegend wohnwirtschaftlich genutzte Immobilien
Mindestnettodarlehensbetrag:Ab 40.000 EUR
Maximaldarlehensbetrag:1.000.000 EUR, auf Einzelanfrage auch höher
Auszahlungskurs:100% des beantragten Darlehensbetrages; Disagio je nach Finanzierungspartner möglich
Anfänglicher Tilgungssatz:mindestens 1% p.a.
Tilgungsaussetzung:Auf Anfrage möglich
Tilgungssatzwechsel:Bis zu dreimal kostenfrei möglich
Zins- und Tilgungsverrechnung:sofort
Sondertilgung:Von 1.250 EUR bis zu 10% der Darlehenssumme p.a.
Sonderkündigung:Auf Anfrage möglich
Darlehensauszahlung:In Teilbeträgen nach Baufortschritt sowie nach Makler- und Bauträgerverordnung bei Neubau möglich
Bereitstellungszinsen:Ab 0,21% pro Monat, bis zu 12 Monate frei
Sonstige Gebühren:In der Regel verlangen unsere Finanzierungspartner keine Schätzkosten sowie Bearbeitungs-, Teilauszahlungs-, Gutachter- oder Kontoführungsgebühren. Einzelne Institute können jedoch von dieser Regelung abweichen.

Welche Unterlagen benötige ich?

Der einzige Aufwand für Sie ist das Zusammenstellen der Unterlagen. Das allerdings nur einmalig, denn M Baufinanz nimmt Ihnen danach das Einholen verschiedener Angebote ab – zumal auch jeder Kreditgeber unterschiedliche Anforderungen stellt.

Grundsätzlich benötigen wir folgende Daten:

  • Persönliche Daten (Kopie Personalausweis)
  • aktuelle Gehaltsabrechnung (Monatseinkommen)
  • letzter Steuerbescheid (Jahreseinkommen)
  • Eigenkapitalnachweis (z.B. Konto- oder Depotauszüge)
  • Objektunterlagen (Grundbuchauszug, Lageplan, Grundriss…)

Eine detaillierte Aufstellung aller notwendigen Finanzierungsunterlagen finden Sie in den Checklisten für Erst- und Folgefinanzierungen

 

Zu den Checklisten

Welche Sicherheiten werden benötigt?

Unsere Partnerbanken benötigen lediglich die Eintragung oder Abtretung einer Grundschuld.

Wie hoch ist die maximale Beleihung?

M Baufinanz bietet Ihnen als maximale Beleihung bis zu 112,5% des Kaufpreises, des Verkehrswerts der Immobilie.

Wann fallen eigentlich Bereitstellungszinsen an?

Bereitstellungszinsen können bei Darlehen anfallen, deren Summe nicht sofort nach Abschluss, sondern erst einige Zeit später benötigt wird. Zum Beispiel enthalten Finanzierungen von Neubauten oft Bereitstellungszinsen: Der Käufer einer Immobilie schließt dann einen Vertrag mit einem Bauträger und gleichzeitig eine Baufinanzierung über die benötigte Gesamtsumme ab. Der Bauträger wird allerdings nicht direkt die ganze Summe in Rechnung stellen, sondern möchte erst nach und nach für fertig gestellte Teilabschnitte des Baus entlohnt werden.

Die Bank stellt aber bereits von Beginn an die komplette Summe zur Verfügung. Für das Institut heißt das, es kann in dieser Zeit mit dem Geld keinen Gewinn erwirtschaften. Banken kompensieren diesen Ausfall, indem sie Bereitstellungszinsen erheben. Diese Bereitstellungszinsen belaufen sich im Schnitt auf drei Prozent pro Jahr, also auf etwa 0,25 Prozent pro Monat. Die meisten Banken gewähren aber zumindest eine sogenannte bereitstellungsfreie Zeit von üblicherweise zwölf Monaten, in denen sie noch keine Bereitstellungszinsen verlangen.

Ist die Laufzeit für ein Darlehen zeitlich festgelegt?

class=”bodytext”>Bei einem Volltilgerdarlehen ist die Laufzeit im Voraus festgelegt: Sie wissen von Beginn an ganz genau, wann Sie fertig sein werden, in diesem Fall sind Zinsbindung und Laufzeit für das Darlehen identisch.
class=”bodytext”>Bei klassischen Annuitätendarlehen ist das nicht der Fall: Hier wählen Sie beim ersten Mal Zinsbindungen von 5, 10 oder 15 Jahren aus, aber nach Ablauf dieser Zeit bleibt immer eine Restschuld übrig – Ihre Baufinanzierung läuft also weiter und muss durch ein weiteres Darlehen fortgesetzt werden.
class=”bodytext”>Wie lange die Laufzeit der Baufinanzierung ausfällt, wird in erster Linie von zwei Faktoren beeinflusst: Dem Zinsniveau der aktuellen Bauzinsen und der Höhe des von Ihnen gewählten Tilgungssatzes.
class=”bodytext”>Kurz gesagt: Je niedriger das Zinsniveau, desto bessere Zinsen bekommen Sie. Das gibt Ihnen bei der Monatsrate mehr Spielraum; Sie können die Tilgung höher ansetzen. Und je höher Sie tilgen, desto schneller sind Sie fertig, desto kürzer fällt die Laufzeit Ihres Darlehens aus. Unsere Spezialisten für Baufinanzierung ermitteln für Sie die passende Variante. Stellen Sie dafür einfach kurz online eine Finanzierungsanfrage.

Warum kann M Baufinanz Baufinanzierungen zu so günstigen Zinsen anbieten?

M Baufinanz gehört zu Deutschlands führenden unabhängigen Vermittlern von privaten Immobiliendarlehen. Aufgrund dessen, dass wir die Nachfrage unserer Kunden im großen Stil bündeln und sammeln kommen so schnell einige hundert Millionen zu „Großhandelspreisen“ zusammen. Diesen Preisvorteil nutzen wir und mit unseren Vergleichen können wir Ihnen dann derart günstige Zinsen anbieten. Aus einer Auswahl regionaler und überregionaler Anbieter können wir nun die für Sie passende Finanzierung, sowie auch die günstigste Kondition ermitteln.

Unsere Finanzierungspartner bestehen einerseits aus überregionalen Banken und Versicherungen, andererseits auch aus lokalen Kreditinstituten aus dem gesamten Bundesgebiet. Je nach Marktlage und persönlicher Situation spielen die Finanzierungspartner ihre individuellen Stärken aus. Bei fallenden Zinsen bieten überregionalen Banken tendenziell günstigere Konditionen. Bei steigenden Zinsen verhält es sich durch andere Refinanzierungsmöglichkeiten der lokalen Kreditinstitute genau umgekehrt.

Mit welchen Partnerbanken arbeitet M-Baufinanz zusammen?

M-Baufinanz arbeitet mit über 200 verschiedenen regionalen und überregionalen Banken zusammen.
Informieren Sie sich ob auch Ihr Favorit unter unseren Partnerbanken ist – hier können Sie unsere aktuellen Partnerbanken einsehen.

Wie frage ich am besten meine Finanzierung an?

Grundsätzlich empfiehlt sich eineTelefonische Erstinformation:
Sie können sich unter der Rufnummer 089 3798 0208 von Montag bis Freitag zwischen 9 und 18 Uhr, an uns wenden.
Online-Anfrage:
Oder teilen Sie uns einfach über unser Online-Kontaktformular Ihren Darlehenswunsch mit, wir melden uns dann bei Ihnen.

 

Persönliche Beratung:
Selbstverständlich können Sie sich auch direkt an eine uns wenden.

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Warum ist der effektive Zinssatz höher als der Sollzins, obwohl keine Bearbeitungsgebühren erhoben werden?

Der effektive Jahreszins richtet sich nach der Preisangaben Verordnung (PAngV). Berücksichtigt wird zusätzlich der Sollzins, das Damnum (Disagio) und die vereinbarte Zahlungsfälligkeit. Das Ziel des effektiven Jahreszins ist es dabei unterschiedliche Kreditangebote mit gleicher Laufzeit bzw. gleicher Zinsfestschreibungszeit vergleichbar zu machen.

Für welche Finanzierungsvorhaben kann ich ein Darlehen bekommen?

Im allgemeinen sind die Möglichkeiten für eine Finanzierung recht flexibel.

  • Neubau
  • Umbau
  • Kauf einer Bestandsimmobilie
  • Anschlussfinanzierung oder Umschuldung
  • Erwerb im Wege einer Zwangsversteigerung
  • freier Kapitalbedarf
  • Auszahlung von Miterben

Wir finden für Sie die richtige Finanzierung um Ihr Vorhaben zum Erfolg zu führen – Fragen Sie uns!

Welche Finanzierungsmodelle bzw. Darlehensarten gibt es?

Die möglichen Varianten von Darlehen sind sehr zahlreich – wir finden das für Sie passende Finanzierungsmodell heraus:

  • Annuitäten-Darlehen
  • Forward-Darlehen
  • Konstant-Darlehen
  • Cap-Darlehen
  • Volltilgerdarlehen
  • KfW-Darlehen

Warum sind die Konditionen bzw. Zinssätze oft so unterschiedlich?

Jede einzelne Baufinanzierung ist einmalig und errechnet sich aufgrund Ihrer individuellen Faktoren:

Objektbezogene Faktoren:

  • Lage
  • gewerbliche oder private Nutzung
  • staatliche Förderung

Ihre persönlichen Faktoren:

  • Alter
  • Familienstand
  • Einkommenshöhe und -art

Ihr Darlehen betreffende Faktoren:

  • Bereitstellungszinsfreie Zeit
  • Höhe des Eigenkapitals
  • Laufzeit
  • Höhe der Tilgung
  • Sondertilgungen, etc.

Je nach Kombination bietet Ihnen M Baufinanz unterschiedliche Bankpartner mit unterschiedlichen Zinssätzen an, die sich zudem auch noch täglich ändern können.

Welche Kaufnebenkosten fallen an?

Zu beachten ist: Beim Immobilienerwerb liegen die Nebenkosten für Notar (ca. 2%) und Grunderwerbsteuer (bis zu 6%) bei bis zu 8 Prozent, je nach Bundesland. Müssen Sie zum Beispiel noch einen Immobilienmakler bezahlen, können die Nebenkosten auch bis zu neun oder zehn Prozent betragen.

Gewerbesteuersätze der Bundesländer

Nebenkostenrechner

Wie lange dauert es, bis das Darlehen ausgezahlt werden kann?

Beschäftigen Sie sich frühzeitig mit Ihrem Finanzierungsvorhaben! Um sorgfältig alle Faktoren zu prüfen, empfiehlt es sich drei Monate, bevor das Geld benötigt wird, mit der Finanzierung zu beschäftigen. Sollte es einmal sehr zügig gehen müssen und Sie haben bereits alle Unterlagen zusammen, können Sie auch schon binnen zwei Wochen an Ihr Baugeld kommen.

Wann zahle ich Bereitstellungszinsen?

Je nach Finanzierungspartner bieten wir Ihnen eine bereitstellungszinsfreie Zeit von bis zu 15 Monaten an. Bei einigen unserer Partner ist dies kostenlos, bei anderen kostet eine solche Ausstattung einen geringen Zinsaufschlag. M Baufinanz sucht jeweils das für Sie am besten geeignete Angebot heraus.

Was bedeutet ein Forderungsverkauf durch die Bank für mich?

Hintergrundinformationen zum Forderungsverkauf

Durch eine öffentlich ausgelöste Debatte im Jahre 2008 reagierte der Gesetzgeber auf ein Urteil des BGH über die unberechtigte Zwangsverwertung, nach der Banken und Kreditinstitute ihre Darlehensforderungen ohne Zustimmung des Darlehensnehmers weiterverkaufen können.

Am 19.08.2008 hat der Deutsche Bundestag das Gesetz zur Begrenzung der mit Finanzinvestitionen verbundenen Risiken verabschiedet, welches eine Erhöhung der Transparenz und Rechtssicherheit für den Darlehensnehmer zum Ziel hat. Mit dem sogenannten Risikobegrenzungsgesetz (RisikoBegrG) wurde unter anderem die Gestaltung von Kredit- und Sicherheitsverträgen, sowie die Abtretung von Kreditforderungen neu geregelt, und damit versucht, diese verbraucherfreundlicher zu gestalteten. Der Gesetzgeber hat insbesondere sichergestellt, dass sich die Rechtsstellung eines redlichen Darlehensnehmers durch einen Forderungsverkauf keinesfalls verschlechtern kann.

Kurzüberblick über die Regelungen zum Forderungsverkauf:

  • eine Informationspflicht seitens des Kreditgebers, welche den Darlehensnehmer darüber aufklären muss, dass die Darlehensrückzahlungsforderung ohne dessen Zustimmung abgetreten werden kann, sofern dies vertraglich nicht ausgeschlossen ist
  • ein Recht auf Schadensersatz bei unberechtigter Zwangsvollstreckung
  • ein verbesserter Kündigungsschutz bei Ratenverzug bei Immobilienkrediten (eine Kündigung ist frühestens bei einem Rückstand von mindestens 2,5% der Darlehenssumme, in zwei aufeinanderfolgenden Monaten möglich)
  • eine Bindung an die ursprünglich vereinbarte Sicherungszweckerklärung auch für den neuen Gläubiger
  • die Möglichkeit, sich ohne Sicherheitsleistung mittels einer Vollstreckungsabwehrklage gegen eine Zwangsvollstreckung zu wehren
  • eine Verpflichtung zu einem Folgeangebot, oder einem Hinweis auf Nichtverlängerung des Vertrages, mindestens 3 Monate vor Ende der Zinsbindungsfrist (Prolongation)
  • eine Unterrichtungspflicht, sollte der Gläubiger wechseln

Was bedeutet es nun konkret für mich, wenn meine Bank ihre Forderung verkauft hat?

Normalerweise hat der Forderungsverkauf erstmal gar keine Auswirkung. Sie werden lediglich von Ihrer Bank darüber informiert. Für sogenannte redliche Darlehensnehmer – also Darlehensnehmer, die Ihren Darlehensverpflichtungen regelmäßig nachgekommen sind – verbleibt die Verwaltung des Darlehens in der Regel weiterhin bei der bisherigen Bank. Sollte ein Darlehensnehmer jedoch mit den Raten wesentlich in Verzug sein (also mindestens 2,5% der Darlehenssumme in zwei aufeinanderfolgenden Monaten) oder das Darlehen bereits gekündigt worden sein, muss damit gerechnet werden, dass der Käufer der Forderung auf die Rückzahlung des Darlehens drängen wird.

Kann ich mich bereits beim Darlehensabschluss gegen einen Forderungsverkauf absichern?

Alle Konditionen und Bedingungen (z.B. Zinskonditionen, Vertragslaufzeit, Sicherungszweckerklärung usw.) bleiben durch einen Forderungsverkauf unberührt, was einen besonderen Schutz vor einem Darlehensverkauf somit nicht erforderlich macht. Möchten Sie sich aber dennoch vertraglich zusichern lassen, dass die Bank ihre Forderung nicht verkaufen darf, ist das bei einigen Banken durchaus möglich. Dies verteuert jedoch in der Regel die Kondition, gibt Ihnen aber die gewünschte „Zusatz-Sicherheit“.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer wird im Falles eines Grundstückerwerbs in Deutschland, egal ob bebaut oder unbebaut immer fällig. Gleiches gilt auch für den Kauf einer Eigentumswohnung. Der Prozentsatz dieser Steuer liegt in der Regel zwischen 3,5% und 6% (die Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis) und kann von den einzelnen Bundesländern bestimmt werden.

Unverzüglich nach Zustandekommen des Kaufvertrages hat der Käufer dem zuständigen Finanzamt den Grundstückskauf anzuzeigen und erhält daraufhin einen Steuerbescheid. Hat der Käufer die Zahlung der Grunderwerbsteuer veranlasst, stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Erst mit dieser ist es dem Käufer möglich, sich in das Grundbuch eintragen zu lassen. Steuerschuldner sind jedoch dem Gesetz nach sowohl Käufer als auch Verkäufer. Kann also der Käufer des Grundstücks diese Steuer nicht zahlen, wird der Verkäufer des Grundstückes herangezogen.

Die aktuelle Grunderwerbsteuer aller Bundesländer auf einen Blick:

  • Baden-Württemberg 5,0%
  • Bayern 3,5%
  • Berlin 6,0%
  • Brandenburg 5,0%
  • Bremen 5,0%
  • Hamburg 4,5%
  • Hessen 5,0%
  • Mecklenburg-Vorpommern 5,0%
  • Niedersachsen 5,0%
  • Nordrhein-Westfalen 5,0%
  • Rheinland-Pfalz 5,0%
  • Saarland 5,5%
  • Sachsen 3,5%
  • Sachsen-Anhalt 5,0%
  • Schleswig-Holstein 6,5%
  • Thüringen 5,0%

Wie lautet das ordentliche Kündigungsrecht gem. BGB § 489?

Gemäß § 489 BGB haben Sie bereits nach 10 Jahren unter gewissen Voraussetzungen ein einseitiges Kündigungsrecht – Auch wenn Ihr Vertrag 15 Jahre oder länger läuft.

§ 489 BGB

(1) Der Darlehensnehmer kann einen Darlehensvertrag, bei dem für einen bestimmten Zeitraum ein fester Zinssatz vereinbart ist, ganz oder teilweise kündigen,

1. wenn die Zinsbindung vor der für die Rückzahlung bestimmten Zeit endet und keine neue Vereinbarung über den Zinssatz getroffen ist, unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von einem Monat frühestens für den Ablauf des Tages, an dem die Zinsbindung endet; ist eine Anpassung des Zinssatzes in bestimmten Zeiträumen bis zu einem Jahr vereinbart, so kann der Darlehensnehmer jeweils nur für den Ablauf des Tages, an dem die Zinsbindung endet, kündigen;

2. wenn das Darlehen einem Verbraucher gewährt und nicht durch ein Grund- oder Schiffspfandrecht gesichert ist, nach Ablauf von sechs Monaten nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten;

3. in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten; wird nach dem Empfang des Darlehens eine neue Vereinbarung über die Zeit der Rückzahlung oder den Zinssatz getroffen, so tritt der Zeitpunkt dieser Vereinbarung an die Stelle des Zeitpunkts der Auszahlung.

(2) Der Darlehensnehmer kann einen Darlehensvertrag mit veränderlichem Zinssatz jederzeit unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen.

(3) Eine Kündigung des Darlehensnehmers nach Absatz 1 oder Absatz 2 gilt als nicht erfolgt, wenn er nicht innerhalb zwei Wochen nach Wirksamwerden der Kündigung den geschuldeten Betrag zurückzahlt.

(4) Das Kündigungsrecht des Darlehensnehmers nach den Absätzen 1 und 2 kann nicht durch Vertrag ausgeschlossen oder erschwert werden. Ausgenommen davon sind Darlehen an den Bund, ein Sondervermögen des Bundes, ein Land, eine Gemeinde, einen Gemeindeverband, die Europäischen Gemeinschaften oder ausländische Gebietskörperschaften.

Tipp: Oft wird der anfallende Aufwand von den „Hausbanken“ übertrieben dargestellt, um Sie von einem Wechsel abzuhalten. Sprechen Sie uns auf Umschuldungs-Aktionen an. Gemeinsam mit unseren Finanzierungspartnern übernehmen wir immer mal wieder die anfallenden Umschuldungskosten für unsere Kunden.